【摘要】房地产企业是我国经济发展的重要载体，国家经济政策的变动或多或少都会影响房地产企业的发展。随着市场竞争日趋激烈，房地产企业面临的压力将会越来越大。如何做到控制成本，提升效益，并实现利益的最大化，是房地产企业当前应该关注并且思考的问题。文章笔者通过房地产企业成本核算与管控方面的分析研究，找出了房地产企业当前成本核算阶段存在的问题，并提出了相应的针对措施。
【关键词】房地产企业 成本核算 管控 措施
对于企业来说，生产经营的目的就是追求利益的最大化，房地产企业更是如此。近年来由于房地产企业快速的增长，各大地产集团不断拿地扩张，大量资金涌入房地产企业，地产行业竞争进入白热化阶段。从外部环境来说，国家针对房地产企业逐渐提出新的要求，各地的”限购“政策不断出台；而对于内部环境，由于房地产项目具有投入资金量大、建设周期长、销售政策变化大、管控严等特性，导致企业的发展与生存都受到严峻的挑战。因此要达到降本增效的目的，只有通过强化成本核算、加强成本管理、重视成本管控、做好基础财务工作等几种方式进行。
一、房地产企业会计成本的组成
房地产企业开发阶段一般会经历拿地阶段、开发建设阶段、预售阶段、完工交房阶段、工程结算和尾盘清盘阶段等五个阶段，房地产的企业成本管控与每个开发阶段都有着密切的联系。以下主要讨论地产开发成本的组成。
1、拿地阶段：
土地是房地产企业项目开发最重要的一项成本，约占到总成本的30%左右，房地产开发企业取得土地使用权所支付的价款，涉及不同的分配方式，掌握好不同的分配方式对成本的控制起着重要的作用。房地产项目不同类型及业态之间的分摊，对土地增值税也起着关键作用，因而对企业利润、现金流影响重大，所以土地成本分摊方法的选择尤为重要，要坚持“合理、合规”的原则并结合项目实际情况来采取最妥当的分摊方法，从而保证企业的税收成本最低。
2、开发建设阶段：
房地产开发企业在建设阶段，建安成本作为开发成本控制的重点内容，主要因为建安成本占到总成本的40-60%左右，有效控制建安成本成为了关键环节。在不同时期应采取相应的方法来管控建安成本，在投资决策阶段要建立成本控制体系相关制度，严格筛选投标项目，项目全过程贯彻成本控制理念。在建设阶段严格按照规定招标，加强合同日常管控，对各项工程签证变更严格控制，认真完成竣工结算管理，有效控制成本成了企业保持竞争优势的砝码之一。
3、预售及完工交房阶段：
在预售及完工交房时，营销方案的选择，交房时间节点的选择，对企业节约资金流减少资金成本、控制销售费用，都起着至关重要的作用。
4、工程结算及尾盘清盘阶段：
项目建设竣工后，工程结算和工程审计的管控，对降低项目建设成本也有着举足轻重的作用。房地产开发的绝大部分利润都在于尾盘，若前期的销售成功，成本能顺利收回，那尾盘销售的好坏就很关键了，它决定了楼盘利润的多少，因而企业应快速清除尾盘房源，加快回笼资金，节约销售费用、资金利息支出。
二、房地产企业当前在会计成本核算中存在的问题
1、成本核算对象不清晰
相比其他行业，房地产企业具有一定的特殊性，因为开发的项目周期不同，涉及的内容也不同。有些项目是分为多期来进行的，会计准则并未严格划分，尤其是针对分期、分区、分业态成本核算来说，这就会导致在成本核算对象分类随意性较强，没有一个严格确定的界限和标准。
成本核算是通过快速确定核算对象然后进行统计汇总归集。但是实际的汇总汇集过程中，因开发产品类型、功能或者结构不同等导致成本差异较大，如果成本分配与分摊不合理，将一个核算对象的多次进行成本划分，不仅加大了核算的工作量，使核算的内容更加复杂，而且对于财务人员的工作带来了较大困难。而上述这些操作无法反映出企业的实际成本水平，使得成本分析难上加难。
2、建筑安装成本与实际成本差距较大
一些企业通常为了规避税务，会采取虚增建筑安装成本的手段。未来降低利润，在核算过程中预特别是在施工成本中虚增安装、工程成本。例如利用项目分期建设的特点完成的商品房的成本当中增加未完工的项目成本，这样的成本分配，直接造成了当期的安装成本激增，利润下降，看似帮助企业“缓解”了税务压力，但是从长远来看，无法真实有效地反映企业的会计成本核算信息，也直观地显示企业建筑项目的真实利润与费用，反而增加了企业的经营风险，也使得企业有可能会面临税务稽查的风险，间接影响企业的长远发展。
3、成本归集方式不同导致核算结果不准确
房地产企业核算周期由于项目建设的原因会存在不稳定因素。当前房地产企业确认成本时，以对方企业开具的发票为依据，这就导致归集的成本与实际工程进度不匹配。这会影响成本结转，不同的成本归集方式导致了最后成本核算不同。还有一些企业在出现未结算的工程时，企业会预估未结算的工程，提前进行成本归集，导致最后利润核算不准确。这些最终都会导致企业在某一阶段财务报表成本与利润不清晰，无法准确反应企业的项目实际利润情况，还因施工单位未及时开具发票，让房地产开发企业面临非常大的税务风险。
三、如何进行成本核算的管控？
1、成本核算对象的明确化
成本核算对象准确的划分是房地产企业成本管控，提高经济效益主要途径，企业在确定成本核算对象的阶段，首先应该对成本核算对象进行明确化。严格以分类归集、功能区分、权益区分、成本差异原则来确定成本核算对象。可以将开发地点、开竣工时间相近，产品结构类型相同的项目作为一个成本对象进行核算。对存在明显差异的开发产品建筑，并可能导致其建造成本出现较大偏差的，要分别作为不同成本对象核算。对开发产品能否对外经营销售，要区分为可售、不可售独立的成本对象进行成本核算，只有确保成本核算对象划分明确才能保障会计核算的顺利进行。
2、会计核算制度健全化
完善会计核算制度的基础上引入审计监管，并加强审计强度。为防止再出现建设过程中成本与实际成本不符的情况，在会计成本核算期间，企业应该结合自身的情况完善健全内部会计核算制度，确保会计核算的有序性与准确性。增加专门的审计部门，尤其是加强对于各个工程进度及工程结算的审计强度，强化内部的监管，加强各项成本的管理。同时在开展会计核算阶段时，加强对于费用的记录控制，制定定期记录的相关制度，提升成本核算质量，减少误差现象的出现，尽可能如实反映项目费用与成本的实际情况。
3、成本归集方式合理化
加强企业成本分配合理化。对不同的成本项目进行不同的成本分配。举个例子，一般土地成本采用占地面积法进行分配，占地面积法能解决不同容积率产品的土地成本分配配比问题。前期工程费、基础设施费、建筑安装工程等应根据合同及工程进度归集成本。并且在合理核算归集项目完工进度与结算成本，由于在进行成本核算时会有时间的差异，这就要求房地产企业定期根据项目完工进度与成本情况，将账面成本数据与工程进度进行匹配。
四、结语
文章围绕对房地产企业成本核算与管控问题，提出了相应的思考。在进行房地产企业会计成本构成分析的基础上，对于会计核算出现的问题进行阐述，并提出相应的管控措施，即成本核算对象明确化、会计核算制度完善化、成本归集方式合理化等，从而为保障房产企业会计成本核算的真实性、准确性提供依据。
总而言之，房地产企业在发展过程中，由于其特性所致，要面临的风险会越来越大。如今国家对于地产行业的调控不断加强，面对激烈的竞争，企业必须提高财务管理水平，加强精细化成本管理，才能实现长远发展。当然，这个过程并非是一蹴而就的，需要企业不断进行政策研读、财务水平的提升与更新，同时也需要科学有效的工程项目日常管理，不断进行修正完善，为房地产企业的发展添砖加瓦。
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