关于现阶段企业土地资产管理的研究

【摘要】随着我们国家城镇化的步伐不断加快，城市用地的使用和规划就显得日益重要。对于企业而言，土地资产价值的持续攀升，也使其在企业总资产中所占的比重不断增加。因此，如何充分利用企业的土地资源，获得最大的效益，成为现阶段困扰许多企业的一大问题。本文在对土地资产的重要性进行论述的基础上，分析了现阶段企业的土地资产管理中存在的问题，提出了加强企业土地资产管理的措施，对现阶段企业的土地资源管理起到了积极的作用。

关键词：企业   土地资产   存在问题   管理措施

1 引言

自新中国建立以来，我国的土地一直都是公有制的。在计划经济时期，企业所占用的土地都不是企业的法定资产，它只是以生产经营场所的形式参与生产经营过程，并不计入企业的生产经营成本。这在当时是符合我国计划经济体制下的生产方式的，也为我国的社会主义工业化建设发挥了重大作用。

随着我国社会经济的快速发展，城镇化的步伐正在不断加快，随之而来的就是对土地使用的关注。1999年，我们国家开始实施《中华人民共和国土地管理法》，它的颁布就明确了我国的土地有偿使用制度。从此，土地作为一种有价值的资产被大家所重视。但是，由于各种各样的原因，我们的企业土地资产管理还很不到位，在许多方面还存在不足，需要进一步改进和加强。

2 现阶段企业土地资产管理中普遍存在的问题

第一，企业土地产权关系不明确

这是造成企业土地资产管理不完善的主要原因。作为计划经济体制的遗产之一，我国土地制度一直存在着制度缺陷。国家通过行政手段划拨给企业使用的大量土地目前仍处于无偿使用状态。企业只能对现有土地占有、使用，并获取一定收益，没有处置权，企业不得转让、出租或抵押国家划拨的土地。同时，企业既不将土地纳入核算范围，也不必为此支付费用。目前，又有了许多模糊和歧视性的政策、限制被加诸其中，使我国土地制度的制度性缺陷愈加明显。

第二，未能量化企业土地资产价值，造成资产信息缺失

由于企业用地是政府划拨无偿获得的，因而在企业财务核算上，并没有将土地计入资产。这势必导致企业资产数据不实，使国家的投资主体得不到全面体现。同时，由于土地资产价值未能量化，因此企业土地资产的损耗也不计入其生产成本，造成了企业成本核算不准确。

第三，企业土地资产利用效率低下

由于企业土地资产的产权关系不明确，虽然法律明确了国家对土地的所有权，但实际上国家并没有因拥有这项财产而获得合理收益，而企业没有土地的处置权，即便是闲置的土地也无权将其出让。因此，企业所占有土地的各项权能并未充分发挥，造成资源的浪费，形成企业的无效资产。实际情况就是，我们国家同样规模的企业，占地面积比国外要大1到2倍，企业用地约有4%〜5%处于闲置状态，40%左右处于低效率利用状态。

3 加强企业土地资产管理的措施

随着市场体系的不断完善，全国各地也相应地出台了适合各地区自身特点的企业土地资产管理办法，使土地资产的管理日益规范。目前，通过对土地资产的科学核算，可以准确地反映出企业所拥有的资产，这对于企业的持续发展、改善经营状况都是十分重要的。

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3.1 明确企业土地产权关系，为核算土地资产奠定基础

企业要想核算其土地资产，首先就需要明确其土地产权关系。土地产权是土地财产的总称，它包括了土地所有权、使用权、收益权等内容。在我们国家，土地有国家和集体两种公有制形式，而所有权和使用权是分开的。企业作为土地的使用者，并不具有完整意义上的土地产权，而是具有土地的部分权利。

因此，必须明确企业的土地产权，以确定土地的产权主体，按市场规律和现代企业经营要求，使土地资源能够得到优化配置。同时，建立完善的土地产权法律体系可以清楚地界定土地产权、所有权和使用权，这样也就使得土地资产管理有法可依，有章可循。

3.2 通过土地资产经营，进一步提高土地资产利用率

土地资产经营是指以土地资产作为经营对象，以实现企业整体资产价值最大化为目标的企业经营活动。简单来说，它包括了土地抵押贷款、土地入股、土地租赁等，而现在，企业的土地资产经营还可以采取企业兼并收购、土地资产置换、土地资产转让与租赁等不同的形式。

当然，企业土地资产经营具有不同于一般资产经营的特点。企业的土地资产一般都具有明确的使用期限，通过资产经营，土地资产本身会增值，企业土地资产经营的实质是土地产权的经营，而土地产权的权能是可分的，这样一来企业土地资产的经营形式和内容就可以多样化，不同的经营内容甚至可以重叠，比如同一个时间段内，将土地资产抵押并出租。

通过灵活的使用这些土地资产经营形式，可以充分发挥出土地资产的效能，创造更大的价值。随着土地市场的完善，土地资源配置的优化，这就满足了不同经营主体对土地资源的不同需求，企业同时也能从中获得一定的经济利益。

3.3 量化土地资产价值，规范土地资产审核

土地评估是正确反映企业土地资产数量的唯一手段，是土地有偿使用过程中必须进行的一项工作。这项工作的开展有利于土地资产的管理，有助于企业做出决策。因此，依据科学的方法和程序评估企业的土地资产，核定和量化企业土地资产的价值，是进行企业土地资产管理的前提。实际上，随着公允价值的重新确立，土地资产的价值可以通过评估的方法获得。

目前，比较成熟的土地估价方法主要有市场比较法、成本法、剩余法和收益法以及基准地价系数修正法等。为了保证评估价值的真实、正确和公允，评估工作应该由具备独立法人资格和地价评估资格的土地评估机构进行，同时结果还需经过国家相关部门的审核确认。

4 总结

目前，我们国家已经陆续出台了包括《中华人民共和国土地管理法》、《股份制企业土地资产管理暂行规定》、《公司法》、《城市房地产管理法》等有关企业土地资产管理的相关法规，而各个省市也出台了自己的管理办法，这些文件都对规范土地资产管理起着重要的保障作用。相信，随着制度和市场的不断完善，管理的不断加强，未来企业的土地资产管理将更加科学合理，为企业的发展带来更多实际效益。

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